商住和住宅的主要区别体现在以下几个方面：
土地性质及使用年限
商住房的土地性质为商业用地或综合用地，使用年限为40年或50年。
住宅的土地性质为住宅用地，使用年限为70年。
产权到期规定
商住房产权到期后，需要重新缴纳土地出让金，获得土地继续使用权。
住宅产权到期后，一般会自动延续，无需额外缴纳费用。
生活成本
商住房的水电费按照商业标准收取，生活成本较高。
住宅的水电费按照居民标准收取，生活成本较低。
用途及灵活性
商住房可以用于办公、居住等多种用途，具有较高灵活性，但一般不能落户。
住宅主要用于居住，通常可以落户，享受更多居民权益。
贷款政策
商住房首付比例通常不低于50%，贷款年限最多10年，贷款利率较高。
住宅首付比例通常为30%，贷款年限最长30年，贷款利率较低。
二手市场
二手住宅可以使用公积金贷款，而二手商住房不能使用公积金贷款，且贷款利率较高。
公共配套设施及法律
商住楼的公共配套设施指标与住宅不同，且产权证标的内容也有所不同。
住宅通常有更为完善的公共配套设施和法律保障。
价格及市场供需
商住房由于用途多样性和灵活性，价格通常较低，但市场供需关系复杂。
住宅价格通常较高，但市场供需关系较为稳定。
总结来说，商住和住宅在土地性质、使用年限、产权到期、生活成本、用途灵活性、贷款政策、二手市场及公共配套设施等方面存在显著差异。选择哪种类型的房产，需根据个人需求和预算进行综合考虑。